1.2万享团购特价优惠!湖景现房 机遇难寻!

房产频道

首页 > 房产资讯 > 明星楼事 > “疯狂的苏州”溢价率318.85% 开发商还会以高价摘地?

“疯狂的苏州”溢价率318.85% 开发商还会以高价摘地?

2016-04-19 来源:今日头条 编辑:superadmin

投资客云集,掘金者环绕,市场规模已经与广深并肩的苏州,还有多少上涨的空间?

  竞拍到200轮时,台下的人都傻了。

  “起拍总价3.7亿,开拍2分钟就破了7亿,竞拍到200轮时,价格已经突破13个亿。”回忆起4月7日那场惊心动魄的拍地,一位浙江开发商依然记忆犹新。

  那块地的价格很快超出了所有人的心理预期,在接下来的时间里,竞争对手们用狂热的举牌展示了苏州楼市的疯狂。

  从4月7日开始,苏州的土地拍卖接连掀起波澜。迄今为止卖出去的13块土地,有12块地价比起始价翻番,高达溢价率为318.85%。短短5天时间,苏州的土地收入达到250亿元——要知道,2015年全年,苏州的土地出让收入也不过500亿元。

  330新政发布后,苏州的价值似乎一夜之间被人发现。2015年以来,苏州每月卖出超过7500套房子,这意味着其市场规模已经足以和广州、深圳比肩,是杭州的两倍。

  不仅是苏州,近期二线城市的土地市场堪称“火热异常”,受捧程度超过一线城市。

  3月19日,南京再次拍出两个区域的地王,楼面价分别达到了2.99万/平、2.24万/平,同期区域内在售的新房房价分别是2.7万/平和1.5万/平左右。在2016年1月29日,南京的楼面价就已经达42561元/平,业内估计这个区域的房价可能会破8万/平。

  中指院统计的3月土地市场情况显示:3月,二线城市的出让金同比大增87%,均价同比上涨104%。同时间内,一线城市的出让金和楼面均价都下降了74%。

  2016年1月,融创中国董事长孙宏斌说,目前融创将二线城市作为战略布局的重点;泰禾集团高层也曾表示:“ 像上海附近的苏州、南京和杭州,华南深圳、广州和佛山在内的广东市场都是我们布局的重点。”

  二线城市楼面价过高 购买力或跟不上房价

  南京的楼面价目前基本2万起跳,高达4万以上;苏州坐2奔3,不断提升;合肥的高达溢价率达400%;佛山3月底的楼面价也突破了7700元/平,刷新了楼面价。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示:“开发商非理性拿地,面粉价格大大高于了面包价格,后续的开发也存在不小的风险。”

  土地市场过热的最直接反应就是,周边楼盘顺势提价。“地王”周边楼盘,一直以来都是楼盘营销的重要手段。上周,苏州新房成交均价保持在16000元/平方米,业内预计土拍后,价格将会再迎一波上涨,目前苏州市区的住宅库存量仅19534套,可供消化2个月。南京房价连续12个月上涨,一年涨幅达14.1%。武汉多个新楼盘也出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。

  按照此前土拍对外释放的信息来看,如果这些地块入市,南京的基本房价会在3万起跳,8万左右封顶,苏州的房价也会在2-6万的价格区间内,如此高的房价,业内担心二线城市的购买力能否跟上。

  “身边也有很多买房的故事,我一朋友,月入四千多,马上要结婚了,就算是没钱,亲戚拼拼凑凑也得把首付凑齐买房。”一位来自南京的上班族这样描述周边的买房一族。

  今年2月底,江苏省物价局副局长、新闻发言人孔小平对南京房价持续上涨走势表示了担忧,他认为一时的高速发展和价格的过快上涨并不利于未来发展,已超出了人们可以理性接受的范围。

  近期,南京对于土拍付款方式作出新规定:从4月15日的土地拍卖开始,南京规定,如果拍卖成交价格不超过高达限价的,仍然按照老规则付款(买到地的开发商要在7日内支付总价50%的首付款,在3个月内支付另外50%);如果成交价格超过高达限价的,首付款要大大提高。多家开发商人士认为,南京的购地款支付规则改变,有给土地市场调控降温的意图。

  不过业内认为,这项措施短期内恐怕还难以阻挡高价地的继续诞生,毕竟全国几乎所有一二线大牌开发商都在南京虎视眈眈,不差钱的“金主”太多。

  2015年,南京、合肥、武汉、佛山、福州等二线城市的“土地财政依赖度”已经超过50%,南京、合肥超过80%。业内称:“土地财政依赖度一旦超过50%,就意味着高风险。”南京大学经济学院马骏博士认为,在经济下行压力加大的背景下,若行业过分火热,会吸引资本过度集中,影响实体经济平稳发展的预期。

  房地产市场要降温 土地市场要不要降?

  在房价涨幅过快、成交大涨的行情下,为稳定房地产市场,热点二线城市开始调控楼市,寻求降温。苏州3月出台“楼十条”,规定半年内房价调高幅度不宜超过6%,1年内不宜超过12%,4月,再次出台“房八条”,规范苏州市个人住房贷款业务,对于买房者又多了一层限制。但从目前的市场反馈来看,这些新规对于房价上涨、市场过热的现象并没有起到“降温”的作用。

  房地产市场要降温,土地市场“降降温”也逐渐被提上日程。

  我们还是来看苏州,一年之前,5万套住宅存量还被看作是苏州的难题。现在,房子已经抢也抢不到了,根据苏州官方发布的可售房源信息,截至4月12日,市区住宅存量已经不足两万套,为19439套。根据过去一年月均超过7500套的销售额,苏州的库存将在3个月之内卖完。

  需求似乎凭空暴增,苏州的房价也开启了疯涨模式。数据统计,2016年第1季度成交均价为16600元/平方米,比去年同期增长37%。3月份,苏州楼市均价环比涨幅为5.8%,居全国第三。

  正荣苏州一位营销负责人告诉记者,现在苏州市场库存严重不足,按目前供销比的状况,拿的地即使现在开发出来也不一定跟得上需求,开发商们对苏州市场一致看好。

  苏州可以说是长三角最有吸引力的城市。据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳。

  然而,苏州的房价一直比较稳,从2009年到2015年房价没什么变化。当地一位开发商告诉界面新闻记者,现在,苏州是用一波猛涨补上了之前几年的空缺。

  一下子,似乎所有的开发商都发现了苏州这块宝地。

  当代置业苏州公司一位负责人告诉长编记者(长脸编辑 简称),“苏州本身经济实力强,老百姓购买能力强,目前需求量补涨空间填满,苏州房价会跟一线城市并拢。这应该是一线开发商的共识。”

  在近期的土地拍卖中,当代置业连拿三块地,其中一块的楼面价高达28700元/平方米,创了苏州的历史纪录。

  旭辉集团总裁林峰在近期的演讲中说,整个苏州都进入2万-3万房价的阶段,“在一线调控完之后,很多资金开始往二线城市转移,强二线城市已经跟弱二线城市的价差拉得很远。”旭辉是苏州复苏的最大赢家,2015年,苏州为旭辉贡献了71亿的销售额。

  苏州崛起后,资本闻风而来。根据苏州市统计局的数字,2016年前两个月,房地产开发投资已经占到了全社会投资的40%。其中住宅投资214亿元,同比增长20%。

  但是,这样的火爆还能持续多久?

  一位大型开发商的苏州营销负责人告诉界面新闻记者,据她观察,投资客已经占到了客户总数的30%-40%,主要来自上海、南京、北京。

  虽然没有官方针对投资客的统计数据,但是租房的挂牌量可以在一定程度上反映出房产投资的热度。2015年10月至2016年3月,海量的房源涌入了苏州租房市场。

  根据中国最大的在线房产评估平台“房价网”提供给界面新闻的数据,仅仅2016年第一季度,就有47万套房子出现在了苏州的租房市场上,比2015年全年租房挂牌数还要多。其中,最火爆的园区共有16万套,比去年同季度高13倍。

  房价网负责人说,他们的统计方式是先自动抓取房源,再人工查重。这些进入租房市场的房子,正是投资客占领苏州市场最好的证明。

  房地产企业也是带着掘金的心态进入苏州。过去一周称雄土地市场的,一半是新进入苏州的开发商。而拿地的企业中,几乎见不到最大开发商的身影,之前深耕苏州的旭辉、万科、中海和融创也没有参与进去。

  一位苏州本地地产企业负责人也告诉界面新闻记者,“新开发商可能在三四线城市做不来,来苏州试试水,毕竟一二线城市还是大涨的,而大开发商可能觉得不值那么多。”

  在一些开发商眼中,这些新来者赶上的是苏州暴涨的末班车。

  上述参与了土地拍卖的浙江开发商告诉界面新闻记者,“现在进入苏州市场的开发商就是在赌未来市场前景。现在拿地,最快10月就可以开盘,到2017年第3季度有9个月时间左右,差不多房子就卖完了。”

  一大批的供应已经在路上,根据苏州市统计局的数字,2016年前两个月,商品房新开工面积同比增长85%,其中住宅新开工面积同比增长57.1%,而住宅竣工面积同比增长58%。

  “这么高的溢价率,他们是以梦想家的姿态在拿地。”本文开头提到的那位浙江开发商告诉长编记者。

  那么高的地价,高达溢价率高达300%,这让所有开发商眼红的市场同样也是让没有万科、万达、恒大、碧桂园那么的“豪气”的开发商在竞拍过程中叫苦不迭,并且是连连失利,吃了满嘴的灰。那么火爆的市场,那么好的时机每位开发商都想在此分一杯羹,挤破头的往里冲,但是对面的各大豪气的金主同样也是势在必得。

  对此情况长编也是专门采访了一位资深的地产负责人对苏州竞拍溢价率超300%的想法以及对苏州和各地出现的此情况如何更好的摘地。“我们公司也是参与苏州那次竞拍之一,我没有参与当时竞拍,但是也是耳闻震撼之势,对于现在的中小型开发商拿地我觉得更好的在不是盼望在各大金主的手下能够排到,现在而是更好的应该是巧妙的去“勾地”,这是我们区域公司在区域内所执行的,而不是一味的去竞拍。”


热门楼盘