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土拍市场“逢拍必涨” 苏州楼市何处去?

2016-04-19 来源:财新网 编辑:superadmin

一回想起在售楼处犹豫了几秒就被抢走的那套房,江小姐就追悔莫及。去年9月,在苏州荒僻西郊的高新区科技城,“招商雍和苑”甫一开盘,售楼处就挤满了摇到号的购房者。“他们像买白菜一样买房子”,江小姐说。仅剩一处位于13层的住宅,在江小姐一家犹豫的瞬间,同时进来的购房者当即捡漏拿下。此后苏州房价扶摇直上,江小姐只能望楼兴叹。

4月14日,21世纪经济报道援引银行高管透露的信息,称央行紧急调研包括南京、苏州在内的二线楼市“发烧区”。市场人士和机构分析师纷纷揣测,新的限购令或将出台,二套房首付比例增加。

苏州房价一路飙升已持续经年。根据研究院的数据,2015年1月苏州新房成交均价为12464元/平方米,而到了今年3月,成交均价涨到17902元/平方米,涨幅为43.63%。成交均价受成交结构影响较大,实际涨幅可达到50%以上。据苏州销售人员介绍:“去年同期每平方米八九千的房子,现在都要卖到一万五至一万六,地段稍好点的房子,轻轻松松过两万”。

苏州的库存去化周期也降至历史新低。业内一般认为,库存消化周期所对应的存销比小于14个月,即容易引起房价上涨。根据统计,2015年6月以来,苏州存销比从11个月开始逐步递减。去年10月至今年1月,苏州存销比降至4-6个月之间,今年2月,苏州存销比创下3个月的历史新低。

据中指院统计,截至今年3月1日,苏州可售房源仅有2万余套,姑苏区更是存量稀少,不足千套。

  五天狂揽250亿元 土拍市场“逢拍必涨”

土地市场的疯狂给苏州楼市又添了一把火。

4月8日,景瑞地产斥资15.5亿元拿下高新区科技城武夷山路北、富春江路东地块,其以19699元/平方米成为高新区楼面单价地王,溢价率高达319%。这意味着未来该区域的房价要接近4万,开发商才能盈利。目前,该地块所在的科技城区在售项目寥寥无几,二手房资源同样匮乏,楼盘均价在1.5万元/平方米。

“一个一年前还是无人问津的地区,如今地价都1.9万,简直是疯了!”江小姐所在的多个买房群都炸开了锅。

近期,苏州土拍市场“拍一处火一处”。4月7日至8日,苏州网上土拍连续拍出13宗主城区地块,吸引40余家房企参拍,平均溢价率近200%,共揽金250.8亿元。吴中区木渎镇地块以总价40.39亿元,楼面价2.47万元/平方米成为双料地王,溢价率高达249%。4月11日,吴江现场土拍紧跟其上,但明显理智不少。当时共计出让13宗地块(包含10宗住宅用地),累计出让金93亿元,平均溢价率27.9%。

从去年6月开始,苏州土拍市场“逢拍必涨”。根据中指院监测数据,2015年苏州土地出让金633亿元,同比增长34%。全年共成交77宗宅地,共计478万平方米,楼面均价6526元/平方米。

同策资源研究部总监张宏伟认为,苏州“地王”频现是基于其楼市过热,且调控温和的背景。此外,苏州政府4月推出的18宗土地,大多地段较好,因此受房企追捧。值得注意的是,在市场已经出现供不应求的情况下,地方政府有意控制土地出让节奏,使土地市场保持相对热度。政府在土地市场明显频现“地王”后并没有主动出手制止。

外地开发商激进拿地 本地房企持续观望

值得注意的是,近期苏州土拍中,以高溢价激进拿地的多为外地房企,本地房企并未出手。泰禾、华发均为首次布局,当代、鲁能、国瑞均有一线城市地产开发经验。而具有近十年本地开发经验的中海、正荣等地产商均不见踪影。

以泰禾为例,其斥资30.36亿元,以楼面价2.6万元/平方米拿下姑苏区地块。该地块距苏州留园步行仅5分钟,在当地被称为“园林里的住宅”。闽系房企泰禾集团此前一直深耕一线城市,开发高端物业,以院子系列豪宅著称。随着一线城市调控风紧,类似于苏州、佛山这样的一线周边城市就成为了泰禾的目标。

同样在姑苏区以2.8万元/平方米的楼面价拿地的还有当代置业。其在2015年财报中即表示,要坚持“拿好地”战略,进入佛山、西安、苏州三座城市。根据当代置业2015年财报,其一年期内的银行及其他借款数据为17.57亿元,同比增加33.66%。

多位分析师对财新记者表示,近期外地房企首次进入苏州即高价拿地,是出于其战略扩张的意图。眼下资金面充裕,一线城市政策收紧,导致它们转战强二线城市。

反观本地房企,一方面拿地资金有限,另一方面其深耕本地多年,并不看好地王未来的销路。房企高价拿地后,后续土地开发成本总体较高,势必会形成高房价。业内分析,楼面价超过两万,未来楼盘售价肯定超过四万。苏州现有市场行情并不能支撑得起如此之高的价格。后续房地产市场周期出现波动,那地王项目将面临定价难和去库存难的窘境。

  现有调控政策隔靴搔痒 新限购令将至?

苏州此轮房价飙升从2015年4月开始,而一直到今年3月,苏州政府才出台调控政策。但与疯狂的房价相比,政府的调控政策略显温和。

2016年全国“两会”期间,政府明确了楼市分类调控、因地施策的思想,一线和热点二线城市政策收紧稳房价,三四线城市政策宽松去库存。

紧接着在3月18日,苏州出台“楼十条”,规定开发商在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。

一位招商地产的销售经理向财新记者介绍,通过约束申报价格来限制成交价格实际效果有限。楼盘的申报价格可以远高于销售价格,从而跳出12%的涨幅限制。例如,实际的售价在3.5万元/平方米,申报的价格可以是7万元/平方米。

此外,通常开发商以定期优惠的方式分批推出房源,一次性公示并无实际意义。例如,楼盘公布售价为3万/平方米,但在开发商指定的日期购买指定房源可享有优惠,其他时间只能按原价购买。

4月1日,苏州“房八条”出台,规范个人住房贷款业务。主要涉及严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源,杜绝“假离婚”,公平竞争等四个方面。在首付资金来源审查方面,首次明确首付不能透支信用卡。这一政策也引发市场热议,其打击效果仅限于低端的、资金不充裕的投资炒房客群。

此前市场上广为流传的最晚在5月1日出台的限购令,已经被苏州市住房与城乡建设局工作人员否认,但从苏州的存销比和央行的紧急调研来看,限购令呼之欲出。

苏州曾在2011年3月实施限购,实施3年后,房价在2014年落至低点。2014年9月苏州限购取消,楼市逐步回暖。

根据库存统计,2010年和最近几个月相比,苏州的数据呈现出相似性。苏州2010年的存销比徘徊在4-6个月之间。去年10月至今年1月,苏州库的存销比又跌至4-6个月之间。

专家认为,目前苏州、南京等城市的存销比位于罕见的低谷,与2010年的水平相似,也恰是限购政策出台的时候。他表示:“现在限购令之所以不出台,可能是地方政府碍于此前已经取消限购的面子问题。但终究需要通过限购来为供应增加提供缓冲期。”

发商从拿地到售楼最快需要半年时间。除了限购,专家建议,政府还可以适当修改项目预售条件,放宽预售证发放,以此在工程进度上快速补库存。


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