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苏州楼市近乎疯狂 将引发中国楼市多骨诺米牌效应?

2016-04-19 来源:财经趋势 编辑:superadmin

苏州可以说是长三角最有吸引力的城市。根据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳。然而,苏州的房价在几年之内一直比较稳定,它并不像北广深那样每年以290%的涨幅增长。今年到底是什么让一向稳重的苏州变得如此疯狂呢?

疯狂的苏州一位浙江的开发商回忆说:“在4月7日那天,他们参加了一起苏州的土地拍卖会,当竞拍到200轮的时候,台下的人都傻了,起拍总价3.7亿,开拍2分钟就破了7亿,等竞拍到200轮时,价格已经突破了13个亿。"一直到现在那位开发商对那场惊心动魄的拍地依然记忆犹新。迄今为止卖出去的13块土地,有12块地价比起始价翻倍,最高溢价率为318.85%。在短短5天的时间里,苏州的土地收入达到了250亿元——要知道,2015年全年,苏州的土地出让收入也不过500亿元。

土地价格的倍增加上330新政的发布,直接导致了苏州的房价开启疯涨模式。在一年前,5万套住宅存量还被看作是苏州的难题。现在,房子已经抢也抢不到了,苏州的价值似乎一夜之间被人发现。根据官方发布的可售房源信息,截至4月12日,市区住宅存量已经不足两万套。就目前情况看来,开发商们认为拿的地即使现在开发出来也不一定跟得上需求,再加上“苏州本身经济实力强,老百姓购买能力强。”所以他们都对苏州市场抱有很大的信心。

据笔者了解到,在2016年前两个月,房地产开发投资已经占到了全社会投资的40%。其中住宅投资214亿元,同比增长20%。商品房新开工面积同比增长85%,其中住宅新开工面积同比增长57.1%,而住宅竣工面积同比增长58%。市场规模已经与广深并肩的苏州,还有多少上涨的空间?”

与此同时也有不少开发商表示担心,因为在这13块地当中,大部分都是所在板块的单价地王,大部分都是属于“面粉贵过面包”,甚至有个别地王,面粉明显贵过面包!这也就意味着,这些地块要想实现合理利润,则未来一两年,也就是当土地变成房子出售之时,这些板块的房价至少应该在当前基础上,至少再上涨三成或五成或一倍。

那么,未来一两年,苏州房价是否真的能再涨五成左右?个人认为可能性不太大了,因为之前苏州房价暴涨的原因有二个:

一是,全国政策面暖风频吹,全国楼市复苏,尤其是沪深等个别城市房价率先上涨,继而带动了少数核心二线城市,这属于房地产短周期规律。

二是,之前苏州房价四五年都没怎么上涨,而苏州的经济、收入、人口,尤其是住宅去化周期,总体比较良性,因此房价有补涨需求。这属于房地产板块轮动范畴。

但房价上涨一年左右之后,工业园区房价已上涨一倍,甚至更多,其他主城区的房价也上涨了五至八成不等。对于苏州这样的二线城市,短期内出现如此大的涨幅,也就意味着超额完成了“补涨”,而且已经开始“透支”未来几年的上涨空间!

在经历了此前的涨价潮和抢房潮,很多有能力买的大都已经买了房,没有买的则因房价过高暂缓购房计划,此时的购房者已经冷静淡定了。之前房价疯涨的北广深也受到调控措施影响,房价逐渐降低并趋于平稳。你们是不是应该好好地冷静下来思考,因为连北广深一线城市都因受不住压力而降低房价,你们认为苏州比它们还要牛叉么?况且在未来一两三年,原本温婉、现已狰狞的苏州楼市可能将会成为一台绞肉机!为了避免这一情况的发生,或许你可以恳求政府允许退地。


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