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万科看淡“规模”引争议 路径分化龙头房企忙转型

2015-01-24 来源:每日经济新闻 编辑:

最新的统计数据显示,绿地2014年完成2408亿元的销售额,取代蝉联多年的全国房地产行业销售冠军万科,成为新一届销冠。

有趣的是,在上述数据公布前,12月23日,万科总裁郁亮在给员工的一封信中表示,万科不再将规模作为企业年度经营的目标,“在黄金时代,规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代,情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。”

2014年以来,房企业绩增速放缓,利润率也逐渐走低。在此背景下,简单地进行规模扩张,将无法实现利润增长,相反,还可能给企业现金流带来危机。

房企渐渐走上了转型之路。

房企利润率持续走低

2014年以来,房企业绩增速放缓,而此前,上市房企曾连续多年保持两位数以上的业绩增幅。这样的变化,与行业销售低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的现状密不可分。

可以说,2014年是房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”的转折年。长期以来,房地产行业高速发展,而自2014年开始,房企此前的高增长性和高利润率均有所回落。

据Wind统计数据显示,2014年前三季度,不少上市公司前三季度的业绩出现明显下滑。Wind统计的80家房企中,有48家房企的净利润出现同比下降,即使是房企龙头,在前三季度的业绩表现也不尽如人意。

万科2014年三季报显示,公司1~9月实现营业总收入631.4亿元,同比下降0.43%;实现归属母公司股东的净利润64.58亿元,同比增长4.84%。第三季度公司净利润同比增幅仅有2.80%。1~9月,公司累计实现结算面积554.0万平方米,结算收入615.8亿元,同比分别减少4.6%和1.0%。

值得注意的是,在销售增幅逐渐走低之时,房企的拿地成本却并无走低的趋势。2015年1月,由华润置地和首开股份与险资平安联合夺得北京丰台一幅地块,总价86.25亿元,溢价22%,该地块晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。与此同时,其他地区地块拍卖价格降价现象亦比较少见。

对此,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆接受媒体采访时表示,2015年开始,北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。

另一方面,在房地产销售有所降温的市场环境下,房企试图通过高周转减少开发成本的模式,效果也大不如前。

据Wind统计数据统计,2014年前三季度,上市房企整体的销售毛利率为34.18%,较中报下降0.01个百分点,较一季度下降1.65个百分点,同比下降1.33个百分点。

市场走量增势不再,拿地成本却居高不下,多重因素下,房企高毛利时代或暂告终结。

看淡规模偏爱转型?

2014年底,万科总裁郁亮在一封致员工的公开信中表态,“万科不再用规模作为企业年度经营的目标”。外界认为,万科正在淡化对规模的简单追求。

此前郁亮亦表示,规模是一把双刃剑。规模意味着行业地位,在获得规模效应的同时,也意味着形成更多存货的可能。

在全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩看来,万科失去销冠的主要原因是房地产大气候不理想,而尝试新的商业模式和内部合作模式,不以一时领头为唯一目标,跟随者步伐加快等也是重要原因。

地产行业利润率走低,房地产行业前景不明,在多数房企看来,规模扩张有可能带来库存高企、资金链断裂等风险,因此房企更偏爱转型。

回首2014年,房企转型路径多样。多年的行业“领头羊”万科转型走在前列。继27亿入股徽商银行后,2014年7月,万科又与渣打银行达成合作协议,合建金融数字化智慧社区。两度与银行联姻,其意在掘金社区金融新蓝海。

除了牵手银行,万科近年来还与快递公司韵达达成合作协议,今年1月,万科正谋划布局家装行业。万科的转型,始终围绕房地产行业上下游进行。

此外,持续上涨多年的商业物业租金,也引来开发商追捧。多数房企开始选择自持商业物业,欲通过稳定的收租金模式,保证一定的现金流,如SOHO中国、龙湖等房企均在加重自持物业的比重,潘石屹还曾用“把房子变成永远生蛋的鸡”比喻SOHO中国的转型。

值得注意的是,除了围绕行业上下游转型的房企外,也有不少房企跨界转型。其中,恒大的“任性”表现尤为抢眼。在继高调跨界卖水后,2014年8月,恒大粮油借势亚冠“横空出世”,此后不久,恒大又涉足光伏产业。

绿地亦展开了较大幅度的跨界投资。目前,绿地在南京、重庆等地投资近600亿元进入地铁产业,此举亦成为跨界转型的一大谈资。


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