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昆明限购,一道清风划过的冰凉刺骨

2018-07-06 18:44:56   来源:   浏览:208 评论(0
[摘要] 7月1日,昆明市人民政府办公厅颁布《关于进一步稳定商品房市场有关问题的通知》,其中包括:在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区范围内,暂停向拥有上述区域内1套及以上住房的非本省户籍人士销售新建商品房;暂停向未满十八岁非本省户籍人士销售新建商品住

  “昆明限购了?”

  “限购了。”

  “外地人不能买了?”
“没买过的每人可以买一套。”

  “房价多少了?”

  “11000左右。”

  “哇!这么便宜,那我来看看。”

  ······

  昆明限购消息一出,这是小编和一外地朋友的真实对话。


  7月1日,昆明市人民政府办公厅颁布《关于进一步稳定商品房市场有关问题的通知》,其中包括:在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区范围内,暂停向拥有上述区域内1套及以上住房的非本省户籍人士销售新建商品房;暂停向未满十八岁非本省户籍人士销售新建商品住房。

  昆明在被住建部两次约谈之后,在被央视《经济半小时》调查曝光后,昆明作为被7部委点名治理房地产乱象的30城之一后,这次“限购”姗姗来迟,但迟到总好过缺席。

  从这次“限购”的政策来看,已经明确无误地让人看到了昆明坚决维护房地产市场合理规范运转的决心。但仔细解读政策的枝末节,发现有很多地方“耐人寻味”。

  据锐理数据统计显示,2017年,昆明本地人购房比例跌至四成,云南省地州购房人群占比24%,省外客户占比达到了36%。回顾今年上半年,在央视财经6月份点名报道中直言,昆明房价急速上涨的原因主要在于外地购房客户和热钱的流入,部分楼盘外地购房者占到80%,昆明本地人仅占到20%。

  在前不久圆满结束的2018年北京春季房展上成交的数据也说明了云南旅居地产深受广大客户欢迎的现象:云南展团现场实际成交53套,再度蝉联北京房展销冠。也就是说外地人在云南的购房热情依旧持续不减。

  在这样的背景下,此番昆明“限购”政策则来得尤为及时,但实施以后的效果则需要画上问号。


  细读政策我们不难发现,昆明此次限购的核心——外地人来昆明,可以买1套房。

  这当中有两点值得我们仔细推敲:

  1.限购标准是单个自然人,非家庭,也非企业。也就是说省外客户家庭成员(只要满18岁)均有购房资格和指标,企业购房也不在限购范围之内;

  2.非本省客户购买新房受限,购买二手住房不受限,购买公寓、商铺、写字楼不受限;

  “自然人”为单位的限购标准

  业内人士分析认为,如果按照一个家庭至少两个成年人来计算,那么这个家庭就可以在昆明买两套房;如果有子女,且已满18岁,那就是三套;如果加上双方父母那就是七套……以此类推的话,这对于家庭投资性购房,很难做到有效限制。

  企业不限购房

  7月2日,上海市住房和城乡建设管理委员会刊登公告,发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,对企业购买商品住宅的行为进行了进一步限制。在这之前,西安暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房。长沙也出通知,规定暂停企业在限购区域购买商品房,对于已购买的商品房,需取得不动产权证5年后方可转让。杭州在摇号出现三家企业同时中签的情况下,杭州有关部门也要求,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求该市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。可见全国多地,已经出现抑制企业投机性购房的政策。但此次限购政策中,昆明并不限制企业购房,因此,不否认市场上依旧会存在以公司名义的大资金规模投资投机的“曲线购房”行为。

  公寓、商铺、写字楼将受热捧

  先看商铺、写字楼,昆明市商办物业目前空置率较高,昆明市产业结构较为单一,新经济不发达,传统大中型企业自建商务办公楼,中小型企业较少,加之租赁成本过高,很多退而求其次,租赁公寓、住宅用作办公室。截止到2017年年底昆明市将建成100个城市综合体 ,写字楼库存高达400万方,供给严重过剩,按照近一年的销售情况,商办物业库存较高,商业去化周期大约需要11年。而大多数省外客户也都清楚这个事实,所以不愿意承担较大风险购买此类产品。

  反观公寓,目前昆明公寓地产的销售状况很好,特别是呈贡的公寓产品比较畅销,销售和出租价格一路走高,甚至与昆明主城区齐平或更高。公寓以小户型全装修出现,在配套上更讲究舒适性,功能的完备性和优质的物业服务管理等,加上一些开发商推出的返租租金回报,这让外地客户颇受青睐。这也一定程度上使得昆明市场上刚需小户型产品极度短缺,许多普通住宅都转为商住公寓,购房选择受到挤压。

  综合来看,对于外地人本来说,根据家庭成员数量、企业购房、转投商住产品或者是在7月1日前已经全部完成更名过户的名下没房的外地人或者转为将户籍转为云南省户口等方式,虽然在昆明寻找房票上的代价有所提高,但要继续在昆明购房仍有“一线生机”。尤其,根据调整政策的指导意见不难发现,此次限购政策是鼓励外地人落户昆明的,但多少外地人在昆购房是因为户籍优势而吸引的,我们不得而知。

  对于云南本地人来说,这次“限购”也存在牵一发而动全身的影响。由于不受限的二手房以及不受限的昆明周边区域如:安宁、嵩明、晋宁、玉溪等,房价洼地价值则会不断显现。二手房和周边区域项目或将成为外省客户抢注的核心产品,房价也会相应的呈现水涨船高势态。因此,短时间内会形成本地客户既无力承载上涨的新房价格以及全面补涨的二手房房价,同时在昆明周边区域的购房选择也将受到挤压。


  我们常说,限购在房产调控中带来最大的尴尬就是:有资格的人买不起,买得起的没资格。而这似乎也是目前中国许多城市存在的尴尬现状,昆明又何尝不是。


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